Selecteer een pagina

KAMERVERHUUR

Hoogte huurprijs

Interessant is een volgende aan mij voorgelegde situatie.

Een verhuurder verhuurt zijn pand. Hij verhuurt daarin een kamer voor één student en een andere kamer aan een andere student. De vriendin van de ene student trekt bij haar vriend in. De huurprijs per kamer wordt vervolgens voor beide kamers verlaagd wegens verminderd huurgenot, verder bleven de afspraken ongewijzigd. Enige tijd daarna vertrekken de huurder met zijn vriendin uit het pand, zij beëindigen de huur en de andere huurder blijft over. Verhuurder wenst dan na dit vertrek de oorspronkelijk afgesproken huurprijs van de overblijvende huurder te ontvangen, huurder heeft immers zijn oorspronkelijk huurgenot teruggekregen.

Vraag is, of dit juridisch gezien houdbaar is. De stelling van de overgebleven kamerhuurder is nog niet bekend.

Mijn redenering is, dat de oorspronkelijke door huurder betaalde huurprijs weer door verhuurder kan worden gevorderd, omdat de reden voor een lagere huurprijs is vervallen.

Ik ben benieuwd, hoe dit verder zal gaan.

Wordt vervolgd.

 

Kamerverhuur en verbod in bestemmingsplan

Een andere aan mij voorgelegde vraag was, of studentenhuisvesting krachtens het bestemmingsplan is toegestaan.

In de rechtspraak is uitgemaakt, dat kamerverhuur aan studenten niet is toegestaan, als in het verhuurde pand ter plaatse slechts één huishouden is toegestaan, meerdere studenten zorgen voor meerdere huishoudens. Hoe is dat in het bestemmingsplan vastgelegd?

De planvoorschriften van het bestemmingsplan kunnen bepalen, dat een maximaal aantal studenten per huishouden is toegestaan, waarbij enn definitie van huishouden wordt gegeven. De rechter kan dan daaraan toetsen. Dan kan daar uitkomen, dat toch kamerverhuur aan meerdere studenten mogelijk is, als toch slechts één huishouden is toegestaan. Ook als in de planvoorschriften daarover niets hierover is terug te vinden, kan via een zogenaamde kruimelafwijking worden getoetst aan gemeentelijk beleid, of kamerverhuur mogelijk is.

Voor omzetting naar kamerverhuur is soms een huisvestingsvergunning nodig of een exploitatievergunning. Advies is om dit tevoren te signaleren, zonder vergunning kunt u met handhaving door de gemeente worden geconfronteerd.

Kunt u natuurlijk beter vermijden.

 

Omgevingsvergunning, kamerverhuur en geluidsoverlast

Bij de verlening van een omgevingsvergunning aan de woningeigenaar voor het splitsen van een woning voor kamerverhuur dient de vergunningverlener (het college van B & W) aspecten van geluidoverlast mee te toetsen bij de vraag of een vergunningsverzoek in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

Het college komt er niet vanaf door enkel te stellen, dat het beleid, dat gaat over geluidoverlast, niet behoeft te worden getoetst, omdat het bestrijden of voorkomen van overlast in eerste instantie  moet zijn gericht op de veroorzaker van de overlast en niet op de woningeigenaar. Dit is bepaald in een recente uitspraak van de hoogste rechterlijke instantie in het bestuursrecht, de Raad van State, en wel op 28 februari 2018, 201701003/1/A1.

Vragen? Neem telefonisch contact op, 06 51556580, of stuur een mail naar info@lieftinglegal.nl

 

VERHUUR AAN TOERISTEN IN VERENIGING VAN EIGENAREN (AirBnB, Short Stay)

Cliënt is als mede-appartementseigenaar automatisch lid van een Vereniging van Eigenaren en wil verhuren aan toeristen voor Bed & Breakfast. De vraag is, of een Vereniging van Eigenaren dit gebruik kan tegengaan en daarbij zelfs boetes kan heffen, als die verhuur onverhoopt toch is doorgegaan. In de splitsingsakte kan staan, dat de eigenaar zijn appartement alleen mag gebruiken volgens de bestemming, die in die akte staat. Als het appartement de bestemming wonen heeft, dan is de vraag dus of verhuur voor Bed & Breakfast is toegestaan.

In de rechtspraak is uitgemaakt, dat regelmatige verhuur voor korte tijd betekent, dat dit in strijd is met de bestemming wonen. Het is daarom afhankelijk van de situatie aan te bevelen, dat een VvE expliciet in de splitsingsakte, of in het huishoudelijk reglement een verbod voor verhuur op korte termijn opneemt bv. via AirBnB, zodat duidelijkheid ontstaat en discussies worden voorkomen. De splitsingsakte, ofwel het huishoudelijk reglement kan op deze wijze worden veranderd.

Wijziging in het huishoudelijk reglement is het goedkoopst. Kijk echter uit, dat de verandering niet in strijd is met de geldende splitsingsakte.

Is dat het geval, dan dient sowieso de splitsingsakte ook te worden gewijzigd.

Een verhuur voor Bed & Breakfast is krachtens een uitspraak van de rechter niet in strijd met de bestemming wonen, als de appartementseigenaar éénmalig 3 maanden in het buitenland is en voor die periode één keer verhuurt. Dan blijft er sprake van duurzaam gebruik als woning door de eigenaar.

Dit betekent dus naar mijn mening dan weer, dat altijd met de feiten en omstandigheden rekening dient te worden gehouden om te bepalen, of een incidentele verhuur voor korte tijd wel of niet in strijd is met de bestemming wonen.

Bestaat er strijd met de bestemming wonen, dan kan de Vereniging van Eigenaren als pressiemiddel reeds in de splitsingakte-modelreglement-huishoudelijk reglement vastgelegde boetes aan de eigenaar, die verhuurt, opleggen.

Vragen? Bel 06 51556580 of mail naar info@lieftinglegal.nl